依斯干达特区 还能一马当先?

nanyang.com 2014-05-23

IM2

去年, 我国建筑领域增长主要由住宅产业带动,其中柔佛产业发展活动最蓬勃。

由依斯干达特区产业迅速发展带动,柔佛不仅受到本地发展商关注,还吸引中国发展商前来抢滩,成交表现尤其亮眼。

这个未来国际大都会的房地产走势,去年甚至超越了雪隆区。

今年,柔佛或依区能否继续一马当先?

 

去年成交劲扬52.7% 柔州房产续领风骚

去年, 我国建筑领域增长率较2012年的18.1%显著放缓,但主要在住宅建筑活动带动下,仍取得10.9%增长。

 

财政部房产估价及服务局(JPPH)旗下国家产业资料中心(简称NAPIC)最新数据显示,巴生谷、槟城和柔佛的公寓和高档产业建筑活动,是去年建筑领域增长的支柱。

 

当中,柔佛去年的产业交易量占按年增7.1%,成交总值却劲扬52.7%,再再反映了该州的房产动力。

 

根据NAPIC的房地产报告,去年,整体产业市场增长动力虽放缓,交易量按年下滑10.9%,不过交易值则按年微扬6.7%。其中柔佛州的产业活动蓬勃,表现最亮眼。

 

比较国内其他主要城市,柔佛的房价增长率最高,达63.2%。

 

NAPIC数据显示,去年,全国共有38万1130项房产交易,成交总值达1523亿7000万令吉;2012年则有42万7520宗,交易值为1428亿4000万令吉。

 

柔佛的产业交易量就占了5万2779宗,较2012年4万9296宗,按年增7.1%。

 

住宅商务交易激

柔州的房产成交总值则从167亿6581万令吉,劲扬52.7%至301亿0684万令吉,主要受到住宅、商务和发展土地的交易激励。

 

NAPIC的报告中也指出,今年内,柔佛州产业将持续乐观,因为产业价格将维持稳健水平。

 

该局预计,依区亮眼的发展趋势,将可持续吸引更多投资者,其中玛迪尼(Medini)A区和B区的住宅产业尤其公寓供应会增加;商务产业也会受到带动。

 

房产咨询公司威廉氏、达哈与王私人有限公司(CH WilliamsTalhar&Wong,简称WTW)也指出,去年,新山产业市场持续吸引投资者眼光。

 

依区截至去年10月,共取得达493亿令吉投资额,占该区自2006年推介以来,累积达1294亿令吉投资额中的38%。

 

绿盛世倒置收购受关

2013年,新山房产市场的活动可说是国内最炙热,迎来了多项大型的投资交易,其中最受关注的事项有绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)倒置收购活动。

 

绿盛世前身为富阁苑(FOCAL),由Eco World发展有限公司与丹斯里刘启盛之子刘添雄,以每股1.40令吉收购65.05%股权后,借壳上市。

 

富阁苑原本市值为2亿3000万令吉,在巴西古当和雪兰莪拥有地库。

 

而倒置收购活动前,Eco World曾以5亿3470万令吉购买柔佛613.7英亩的土地。

 

其他主要产业活动包括马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)也宣布以逾4亿1100万令吉,收购巴西古当面积约1352英亩的永久地皮;怡保花园(IGB,1597,主板产业股)在新山,占地200万平方尺的Southkey美佳广场发展计划。

 

名校进驻刺激经济

多家名校入驻依区EduCity,为当地制造庞大的人口。

 

EduCity至今吸引了大马纽卡索医药大学(Newcastle University Medical Malaysia)、荷兰海事技术学院(Netherlands Maritime Institute of Technology)、大马马尔波罗学院(Marlborough Collage Malaysia)及依斯干达莱佛士大学(Raffles University Iskandar)。

 

该些高等学府的进驻,料进一步激励柔佛州的经济和产业市场活动。

 

此外,昔加末、居銮好和甘拔士(Kempas)将受惠于双轨火车工程;公共交通提升,将激励相关地区的经济和产业发展活动。

 

住宅单位最热

根据NAPIC,柔佛截至去年第四季,住宅产业增长率达16.6%,且产业领域即将完成的供应中,住宅产业最多,达11万8191单位。

 

同时,已规划好,即将兴建的住宅产业达16万8371单位;现成住宅产业达70万5329个单位。

 

此外,去年新推介的住宅产业达1万161个单位,按年增长13.4%,4483个单位已被认购。

 

销售表现也达44.1%,较2012年的43.6%好。

 

柔佛新推介的产业中,排屋最多,占42.8%,包括1135个单层排屋,3209个双层和3层排屋。

 

销单位少过1%

在购屋者热烈追捧下,去年柔佛州的滞销单位保持温和增长。

 

滞销单位从2012年的3552单位,微增加至2013年3578个单位,总值7亿1915万令吉,占产业总数少过1%。

 

惟随着产业价值上涨,滞销产业的价值也按年增8.6%。

 

兴建中,未出售的产业单位增加至1万1807个单位,按年增27.8%;未出售,且未建筑产业则达3170单位,上扬13.9%。

 

中国发展商抢滩

柔州产业魅力不仅在国内,也吸引来自中国的发展商,碧桂园、绿地、富力、新华联等中资发展商已陆续进军大马。

 

广州富力地产(Guangzhou R&F Properties)以45亿令吉向柔佛苏丹依布拉欣殿下购买新山市中心116亩的地段作商业发展项目。

 

碧桂园金海湾还举行“环球缤纷嘉年华”,推销旗下9000个公寓单位和占地100万平方公尺的商业中心。

 

另外,尽管柔佛州政府限制外国人购买100万令吉房产措施落实,并调高外国购房者手续费,由1万令吉改为缴付相等于房价2%手续费。

 

业界认为,外国卖家仍积极进军新山房产市场,未受影响。

 

将建12万有地房

随着新推介项目增加,新的有地产业供应将持续扩大。

 

去年内,柔佛州完成的有地产业达1万812单位;即将竣工有地产业则达6万319单位。

 

同时,NAPIC报告指出,已获得核准有地产业发展达11万9509单位。

 

另一方面,WTW报告显示,柔佛州双层排屋平均二手价为每平方尺240令吉,去年的交易价较2012年增长15%。

 

新山最早期的住宅区之一,彩虹花园的屋价已达每平方尺230令吉,百万镇与柏伶花园的平均售价则为每平方尺190令吉和160令吉。

 

数据显示,新兴屋业计划如五福城和浩然山庄(Horizon Hills),双层排屋的二手价,也达到每平方尺450令吉和325令吉。

 

围篱保安住宅热卖

在新山,围篱保安住宅俨然成为新的居家生活趋势。

 

双层半独立式洋房价也随着大幅增长,二手价可达每平方尺600至800令吉。

 

East Ledang2012年时,平均售价为每平方尺600令吉,去年已增长至700令吉;浩然山庄则从2012年每平方尺430令吉,大幅涨至700令吉。

 

新山一带于去年上半年推出的半独立洋房,价格介于每平方尺280至410令吉;古来一带的半独立式洋房售价则为每平方尺200令吉。

 

WTW报告也指出,靠近马新第二通道的Leisure Farm和Ledang Heights的半独立式洋房,售价分别从每平方尺50令吉至70令吉,和每平方尺70至120令吉起跳。

 

 

 

公寓如雨后春笋

在发展最蓬勃的住宅产业领域中,WTW却指出,公寓也是最热门的产业项目,去年共有超过1万8000个新单位推介。

 

一些位于黄金地段如金海湾、公主港和马迪尼的产业已突破每平方公尺1000令吉水平,平均售价飙涨至目前每平方尺700至1200令吉。

 

同时,认购率介于60%至100%。

 

WTW预计,柔佛新山未来1至3年内,公寓单位供应将增加2万5673个,兴建中单位占新山现有公寓数目的85%。

 

NAPIC资料则显示,去年,柔佛州内有1376单位服务式公寓和公寓单位竣工,即将完工的单位则达3万1659单位。

 

同时,新获得核准的新服务式公寓和公寓发展项目,共达4万9478单位。

 

 

 

 

 

 

公寓二手价也上涨

WTW指出,公寓单位二手价,从2012年每平方尺350令吉,涨至去年每平方尺400令吉。

 

数据显示,靠近新山中央医院的SriSamudera公寓,二手价最近创新高,每平方尺达540令吉。

 

其次是武吉英达新建竣Sky豪华公寓,二手价为每平方尺490令吉,及百合花园MolekPine公寓,二手价为每平方尺450令吉。

 

商务产业投资炙热

在活跃的经济活动带动下,加上产业投资炙热,去年柔佛州商务产业增长率达9.7%。

 

即将完成店铺达1万3884单位、工业产业则达1144单位;已获准店铺发展项目达1万4946单位,工业产业达3492单位。

 

但根据NAPIC报告,柔佛办公楼发展项目出现放缓迹象。

 

去年,即将完成的办公楼有9座,可租用面积达9万7243平方米,但新获准办公楼发展计划为零。

 

所幸去年完成的2座办公楼,可租用面积达1万6540平方米,租用率达100%。

 

截至去年,柔佛办公楼有205座,总面积达102万5335平方米,达78万5934平方米出租面积,出租率平均为76.7%。

 

商场零售单位料稳升

商场的零售单位需求在今年预料会稳健攀升,在新山市中心商场内的黄金零售单位,租金每月介于每平方尺15至70令吉。

 

WTW报告指出,新山城中坊是目前商业单位租赁价最高的商场,黄金地点租金每平方尺达40至70令吉,相较于其他商场如淡杯安莎娜广场、五福城广场的首要单位,租金介于每平方尺15至20令吉。

 

商场的零售单位租赁率在2013年依然保持在70%以上;总供应维持在1330万平方尺,包括购物中心和霸级市场。

 

随着州内第四间永旺购物商场在古来投入运作,面积占地18英亩,提供可租赁的单位空间达45万7800万平方尺。

 

新山市中心的敦拉萨大厦(KOMTAR)重建项目预料在明年完成,Southkey Megamall广场则预料在2016年竣工。

 

东南亚首座“愤怒鸟”主题乐园已敲定正式落户在前身为KOMTAR的新山城市中心广场(JBCC),占地2万6000平方尺。”

 

二手交易市场内,新山假日广场底层零售单位成交价格,介于每平方尺1500至2400令吉;上层楼面零售单位,每平方尺介于370至460令吉。

 

五星酒店住客率最高

去年,新山有3间国际酒店开业,分别是公主港商贸酒店(Traders Hotel)、玛迪尼的大马乐高乐园酒店(Legoland)及百万镇的万丽酒店(Renaissance)。

 

这些新酒店共提供877间房间,平均房价300令吉;乐高乐园酒店房价则高达620令吉。

 

新山三至五星级酒店,共22间,达6434间客房。

 

五星级酒店有5间(2329间客房)、4星级酒店共7间(1914间客房),及三星级酒店10间(2191间客房)。

 

平均房价分别是230令吉(五星级)、190令吉(四星级)及105令吉(三星级)。

 

五星级酒店住客率最高,达72%,四星级和三星级分别是68%和63%。

 

WTW预计,希尔顿逸林酒店(Hilton Double Tree)2015年竣工后,客房数量将再增加。

 

办公楼需求稳定

WTW预计,今年的办公楼租赁率继续保持平稳,因2013年的新山办公楼需求稳定,空置率仅约25%。

 

黄金地段的办公楼每月租金每平方尺介于2.80至3.50令吉;市郊租金则介于1.80至2.80令吉。

 

二手交易量仍占少数,去年的交易价稍有微升,介于每平方尺230至350令吉,2012年则是每平方尺介于200至300令吉。

 

新山现有的办公楼单位供应维持在870万平方尺,111栋办公楼当中有70%是私人持有建筑物,其余则属政府拥有。

 

努沙再也厂房最吃香

WTW预计今年内,柔州厂房需求备受看好,尤其是古来、泗隆、努沙再也和巴西古当的工业地段。

 

努沙再也最吃香,工业房地产区域强劲的需求,推高二手价。

 

柔南工业及物流中心(SiLC)厂房售价从2012年每平方尺介于35至60令吉,跃升至每平方尺55至75令吉。

 

马星集团发展的工业园———“i-Parc”,半独立式多功能厂房成交价涨至每平方尺310令吉,2011年售价是每平方尺270令吉。

 

森那美去年成功以每平方尺介于50至55令吉价格,脱售位于巴西古当的工业地。

This entry was posted in Iskandar Information. Bookmark the permalink.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s